Bất động sản loay hoay đối phó kịch bản thắt chặt tín dụng

Tháng 1/2016, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu lấy ý kiến đóng góp dự thảo sửa đổi Thông tư 36 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong dự thảo sửa đổi này có 2 nội dung khiến nhiều doanh nghiệp đứng ngồi không yên. Thứ nhất là mục giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Điều này đồng nghĩa với việc hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường bất động sản.

Điểm thứ hai mà các doanh nghiệp lo ngại là dự thảo này tăng hệ số rủi ro từ 150% hiện nay lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Hầu hết các doanh nghiệp lo ngại nếu dòng vốn đưa ra thị trường bị siết chặt có thể sẽ tác động nghiêm trọng đến thị trường bất động sản năm 2016 và những năm tiếp theo.

Tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại quận Tân Bình, TP HCM tiết lộ, từ cuối năm 2015 doanh nghiệp theo đuổi, thương lượng mua một dự án có vị trí đắc địa, quy mô 30 hecta. Với pháp lý đầy đủ, dự án sắp hoàn thiện hạ tầng nên đã được một ngân hàng thương mại lớn đánh tiếng sẽ bảo lãnh vốn. Nếu mua quỹ đất này, doanh nghiệp dự kiến vay vốn đối ứng 50% và chuẩn bị nguồn hàng 1.000 nền đất tung ra thị trường.

Tuy nhiên, trước thềm Tết Bính Thân đến nay, ngân hàng từ chối xúc tiến cho vay với lý do phải chờ hướng dẫn cụ thể về định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản. "Chúng tôi buộc lòng phải trì hoãn việc thu mua quỹ đất này vì chưa thể tiếp cận được vốn vay. Dự án vì thế cũng chững lại. Về lâu dài nếu tín dụng vẫn trong vòng cương tỏa thì khó khăn sẽ nhiều hơn", ông dự báo. Ứng phó với diễn biến khó đoán của tín dụng bất động sản, doanh nghiệp này cho hay sẽ chỉ thực hiện những dự án có quy mô vừa và nhỏ nhằm giảm thiểu rủi ro thiếu vốn trong quá trình đầu tư.

Trong buổi gặp mặt báo chí đầu năm diễn ra ngày 23/2, Lãnh đạo Công ty Novaland chia sẻ ngay khi tiếp cận dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN, doanh nghiệp đã điều chỉnh kế hoạch năm 2016 xuống mức thận trọng. Theo đó, dù có quỹ đất lên đến hàng chục dự án, doanh nghiệp chỉ giới thiệu rổ hàng hóa 4.000 sản phẩm mới từ 5 dự án. 

Các doanh nghiệp địa ốc đang nín thở chờ những quyết sách liên quan đến cơ chế tín dụng. Ảnh: Vũ Lê

Giải thích về kế hoạch khiêm tốn này, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, Phan Thanh Huy cho biết, với những tín hiệu từ NHNN trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng, doanh nghiệp đã tự điều chỉnh kế hoạch kinh doanh nhằm phù hợp với tình hình mới. "Chúng tôi sẽ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng sản phẩm, hướng tới sự phát triển bền vững", ông nói.

Một doanh nghiệp bất động sản tại khu Đông TP HCM cũng cho hay nguồn cung đơn vị này tung ra thị trường năm 2016 sẽ khiêm tốn, ước tính đạt 80% hoặc bằng nguồn hàng năm 2015 để đề phòng các tình huống khó tiếp cận vốn tín dụng. Trong khi đó, một doanh nghiệp có trụ sở tại quận 10 tiết lộ cũng đang dừng hẳn việc thương lượng mua lại một dự án tại phía Tây TP HCM. Ngoài ra, hình thức đầu tư mua sỉ để bán lẻ cũng được doanh nghiệp hạn chế tối đa năm 2016. "Địa ốc lệ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng. Vì vậy, trước nguy cơ tín dụng bất động sản có thể bị thắt chặt, chúng tôi buộc phải thay đổi kế hoạch kinh doanh vì thận trọng là không hề thừa", ông nói.

Có nhiều năm hoạt động trong ngành ngân hàng và tài chính bất động sản, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang dự báo nếu dự thảo sửa đổi Thông tư 36 được NHNN áp dụng, các quy định hạn chế dòng tiền ra thị trường này có thể khiến lãi suất cho vay trung dài hạn tăng lên. Hiện lãi suất cho vay cá nhân bất động sản khoảng 11%, dự kiến nếu áp dụng sẽ tăng lên 12-12,5%, người mua nhà sẽ chịu lãi suất vay cao hơn.

Ngoài ra, theo ông Quang, việc tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150 lên 250% có thể dẫn đến hệ quả là room cho vay kinh bất động sản bị thu hẹp lại. Nếu điều này được áp dụng, ngân hàng sẽ hạn chế cho vay các dự án bất động sản mới. Một kịch bản có thể xảy ra là những dự án mới trong năm 2016 sẽ rất khó vay vốn nhà băng. "Đây là lý do khiến cho nhiều doanh nghiệp thận trọng trong việc mua dự án, tăng quỹ đất và hạn chế nguồn cung ra thị trường để tránh rủi ro", ông nhận định.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu nhận xét, thị trường bất động sản Việt Nam đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng và tài chính huy động từ khách hàng, ngay cả tiền từ người mua nhà cũng có nguồn gốc từ các tổ chức tín dụng. Thị trường vốn hiện vẫn thiếu sự góp mặt của các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở... Hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản thường có chu kỳ trung và dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ hỗ trợ việc này.

Nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường, trong khi địa ốc chỉ mới vừa phục hồi hơn 2 năm từ đáy sâu khủng hoảng. "Vì vậy các chính sách nhạy cảm chẳng những tác động rất mạnh đến nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại) mà còn ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp phát triển dự án", ông Châu lo ngại.

Đầu tiên có thể biểu hiện qua việc sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang. Kế đến có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị. Ngoài ra, chính sách này cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường bất động sản và công ăn, việc làm của người lao động.

Trên cơ sở đó, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị NHNN chưa sửa đổi Thông tư 36 trong thời điểm hiện nay nhằm tiếp tục củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp. Trong trường hợp bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36, cần thực hiện theo từng nhóm đối tượng với lộ trình giảm dần để tránh những cú sốc đáng tiếc.

Cùng với HoREA, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng vừa gửi văn bản với kiến nghị tương tự tới cơ quan quản lý ngân hàng với lý luận cho rằng tỷ lệ cho vay bất động sản chỉ chiếm khoảng 10% tổng dư nợ của các nhà băng, trong khi tỷ lệ này phải ở mức 15% mới cần siết chặt cho vay.